Privat oder betrieblich: Welcher Teil ist für dich relevant?
Private Vermietung: Du vermietest eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung ohne hotelähnliche Leistungen, die in deinem Eigentum/Privatvermögen ist. Dann schreibst du keine Rechnung in Accountable. Einnahmen und Kosten gehören in die Anlage V deiner Einkommensteuererklärung, nicht in die EÜR. Alles Weitere dazu findest du in unserem Artikel zur Anlage V.
Vermietung im Rahmen deiner Selbstständigkeit: Hier kann eine Rechnung sinnvoll sein, zum Beispiel wenn:
du einen Teil deiner Büroräume untervermietest. Du hast etwa ein Büro gemietet und gibst einen Raum an eine andere Person weiter. Die Untermiete ist dann eine Betriebseinnahme.
du Ferienwohnungen mit hotelähnlichen Leistungen vermietest. Bietest du zum Beispiel Frühstück, tägliche Reinigung oder einen Rezeptionsservice an, kann die Vermietung als gewerblich gelten. Das bedeutet, du bist hier gewerbesteuerpflichtig. Deine Gäste erwarten meist eine Rechnung.
die vermietete Immobilie zu deinem Betriebsvermögen gehört. Was das bedeutet, liest du im nächsten Abschnitt.
Was du zum Betriebsvermögen wissen solltest
Bei einer eigenen Immobilie betrachtet das Finanzamt nicht das Gebäude als Ganzes, sondern die einzelnen Teile und wie du sie nutzt. Den Teil, den du selbst für deinen Betrieb nutzt, zum Beispiel als Büro oder Werkstatt, zählt in der Regel automatisch zu deinem Betriebsvermögen, auch wenn er nur einen kleinen Teil der Immobilie ausmacht. Für Teile von untergeordnetem Wert gibt es Ausnahmen. Teile, die du an andere vermietest, gehören grundsätzlich zu deinem Privatvermögen. Die Mieteinnahmen gibst du dann in der Anlage V an. Unter Umständen kannst du sie aber freiwillig deinem Betriebsvermögen zuordnen.
Das ist nicht automatisch ein Nachteil, hat aber ein paar Folgen, die du kennen solltest:
Späterer Wechsel ins Privatvermögen: Möchtest du die Immobilie irgendwann wieder privat halten, gilt das als Entnahme. Eine Wertsteigerung seit der Aufnahme ins Betriebsvermögen wird dann versteuert.
Verkauf: Private Immobilien kannst du nach 10 Jahren in der Regel steuerfrei verkaufen. Bei Immobilien im Betriebsvermögen ist ein Veräußerungsgewinn dagegen steuerpflichtig.
Ob und in welchem Umfang deine Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, hängt von deiner Situation ab. Am besten klärst du das vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Welche Umsatzsteuer gilt?
Die meisten Vermietungen sind von der Umsatzsteuer befreit. Es gibt aber wichtige Ausnahmen:
Art der Vermietung | Umsatzsteuer | Hinweis |
Langfristige Vermietung von Wohnraum | Steuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG) | Eine Option zur Umsatzsteuer ist hier nicht möglich. |
Gewerbliche Räume an Unternehmer:innen (z. B. Büro, Untermiete an Selbstständige) | Grundsätzlich steuerfrei, Option zu 19 % möglich (§ 9 UStG) | Die Option geht nur, wenn die Mieterin oder der Mieter die Räume für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt. Vorteil: Du kannst die Vorsteuer aus deinen Kosten abziehen. |
Kurzfristige Vermietung, z. B. Ferienwohnung oder Gästezimmer | 7 % | Mit hotelähnlichen Leistungen gewerblich. Die Umsatzsteuer meldest du über deine Umsatzsteuer-Voranmeldung bzw. -erklärung. Zusatzleistungen wie Frühstück oder Getränke können einem anderen Steuersatz unterliegen. |
Separat vermietete Stellplätze oder Garagen | 19 % | Gehört der Stellplatz zum Betrieb, muss die Umsatzsteuer berücksichtigt werden. Falls er im Privateigentum zur Wohnung gehört und mitvermietet wird, ist er meist steuerfrei. |
Für Kleinunternehmer:innen gilt: Du weist auf deiner Rechnung keine Umsatzsteuer aus, auch nicht bei eigentlich steuerpflichtigen Vermietungen.
EÜR oder Anlage V: Wo gehören deine Mieteinnahmen hin?
Entscheidend ist, ob die Vermietung zu deinem Betrieb gehört oder privat ist. Einnahmen und Kosten gehören dabei immer an dieselbe Stelle.
| Anlage V | EÜR |
Wann? | Vermietung aus dem Privatvermögen, z. B. eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung ohne hotelähnliche Leistungen | Untervermietung von Betriebsräumen, gewerbliche Vermietung oder Immobilie im Betriebsvermögen |
Einnahmen | Miete und Nebenkostenvorauszahlungen in der Anlage V | Betriebseinnahmen, z. B. über eine Rechnung in Accountable |
Kosten | Als Werbungskosten in der Anlage V, z. B. Abschreibung, Kreditzinsen, Reparaturen, Grundsteuer | Als Betriebsausgaben in der EÜR |
In Accountable | Keine Rechnung, keine Buchung als Betriebseinnahme | Rechnung schreiben und Kosten als Ausgaben erfassen |
Ferienwohnung: Anlage V und trotzdem Umsatzsteuer
Vermietest du eine Ferienwohnung privat, gehören Einnahmen und Kosten in die Anlage V. Weil die kurzfristige Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, musst du die Umsatzsteuer trotzdem zusätzlich in deiner Umsatzsteuer-Voranmeldung bzw. Umsatzsteuererklärung melden, außer du nutzt die Kleinunternehmerregelung. Das ist über Accountable aktuell leider noch nicht möglich. Am besten sprichst du dafür mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Kurz zusammengefasst
Private Vermietung: keine Rechnung in Accountable, Einnahmen und Kosten in die Anlage V.
Private Ferienwohnung: Einnahmen und Kosten in die Anlage V, die Umsatzsteuer (7 %) meldest du trotzdem separat, außer du bist Kleinunternehmer:in.
Untervermietung von Betriebsräumen oder gewerbliche Vermietung: Rechnung in Accountable, Einnahmen und Kosten in die EÜR.
Selbst genutzte Teile deiner Immobilie gehören meist automatisch zum Betriebsvermögen. Bevor du weitere Teile freiwillig aufnimmst, lass dich beraten, denn der Weg zurück ist steuerlich ggf. teuer.
Umsatzsteuer: Wohnraum ist steuerfrei, Ferienwohnungen kosten 7 %, separate Stellplätze 19 %, und bei Gewerberäumen kannst du unter Umständen zur Umsatzsteuer optieren.
Bei individuellen Fragen stehen dir unsere Steuer-Coaches und das Accountable-Netzwerk an Partner-Steuerberater:innen gerne zur Seite.