Du vermietest ab und zu ein Zimmer, eine Wohnung oder ein ganzes Haus?
Du vermietest Räume deines Büros, in dem sich dein Unternehmenssitz befindet?
Alles klar! Dann ist es wirklich wichtig, dass du ganz genau unterscheidest, wo welche Einnahmen und Ausgaben erfasst werden - denn das hat steuerliche Konsequenzen, die sich im Nachhinein nicht mehr korrigieren lassen. Das solltest du also unbedingt sorgfältig prüfen.
Wenn du direkt zur Anleitung für die Anlage V in Accountable möchtest, klicke bitte auf diesen Link.
Betrieblich oder privat?
Untervermietung von Büro- oder Geschäftsräumen gehört zu deiner selbstständigen Tätigkeit und damit in deine EÜR: Weil die vermieteten Räume Teil deines Unternehmenssitzes sind, zählt die Vermietung zu deinen Leistungen. Die Einnahmen kommen entsprechend zu den Betriebseinnahmen, die zugehörigen Kosten zu den Betriebsausgaben.
Vermietung von Zimmern, Wohnungen oder Häusern gilt dagegen als private Einkünfte – solange du das nicht hauptberuflich oder als Gewerbe betreibst. Diese Einkünfte gehören in deine Einkommensteuererklärung, genauer: in die Anlage V, Anlage V-FeWo oder Anlage V-Sonstige. Accountable ordnet das für dich korrekt zu.
Welche Anlage ist die richtige?
Anlage V gilt für Immobilien in deinem Eigentum – egal ob gekauft, gebaut oder geerbt. Alles, was dir gehört und von dir vermietet wird, erfasst du in dieser Anlage.
Anlage V-FeWo betrifft Ferien- und Kurzzeitvermietungen einer eigenen Immobilie (z. B. an Monteure oder über Plattformen) – zum Beispiel über Airbnb, Booking.com oder Wimdu. Als kurzfristig gilt dabei ein durchgängiger Zeitraum von weniger als einem halben Jahr pro Mieter:in.
Anlage V-Sonstige ist für Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung einer gemieteten Wohnung oder eines gemieteten Hauses gedacht – und kann auch zum Beispiel über Airbnb, Booking.com oder Wimdu erfolgen.
Hinweis zur Anlage V-Sonstige: Diese Funktion befindet sich bei Accountable aktuell noch in der Entwicklung. Bis sie verfügbar ist, musst du deine Einkommensteuererklärung über ELSTER oder über eine:n Steuerberater:in einreichen. Du kannst deine übrige Einkommensteuererklärung trotzdem mit Accountable vorbereiten, dir die Vorschau herunterladen und die fehlenden Angaben dann z. B. direkt in ELSTER ergänzen.
Immobilie im Ausland?
Accountable kann aktuell nur Immobilien bearbeiten, die in Deutschland liegen. Für Immobilien im Ausland - ob Mallorca, USA oder Thailand - brauchst du zusätzlich zur Anlage V mindestens eine Anlage AUS und musst die steuerlichen Regeln des jeweiligen Landes bzw. der Region kennen. Das ist komplex; wende dich für solche Fälle am besten an eine:n Steuerberater:in.
Wann wird aus der Vermietung ein Gewerbe?
In den meisten Fällen ist für die Vermietung einer eigenen Immobilie keine Gewerbeanmeldung nötig. Ein Gewerbe kann aber erforderlich werden, wenn deine Vermietung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird – zum Beispiel, wenn du:
hotelähnliche Leistungen anbietest (z. B. tägliche Reinigung oder Frühstück)
mehrere Unterkünfte vermietest oder regelmäßig kurzfristig vermietest
deine Vermietung aktiv als gewerblichen Betrieb führst
Anlage V in Accountable ausfüllen
Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Anlage V in Accountable findest du hier.